Investissement locatif : comment optimiser l'assurance emprunteur ?

04/06/2018

Le choix de l'assurance de prêt est déterminant, car il intervient sur deux paramètres : la protection de l'emprunteur et le coût global du crédit. Lors du choix d’un contrat d’assurance emprunteur, le client doit choisir entre une assurance sur capital initial et une assurance sur capital restant dû.

Deux modes de calcul des cotisations 

Le tarif d'une assurance emprunteur peut être déterminé selon un de ces deux modes de calcul :

  • sur le capital initial (CI), à savoir sur le montant emprunté : la cotisation est alors fixe et constante sur toute la durée du crédit. Cette méthode est utilisée par les bancassureurs et dans une moindre mesure par les assureurs externes.
  • sur le capital restant dû (CRD), à savoir sur la part de capital qui reste à rembourser chaque année : le taux assurance est appliqué sur le CRD, ce qui entraîne une diminution de la cotisation au fil des remboursements d'emprunt. La dégressivité des cotisations est l'apanage des assureurs externes.


CRD versus CI 

Il semble légitime de penser que l'assurance de prêt coûtera moins cher si elle est dégressive. Or ceci n'est pas systématique. Le coût de l'assurance doit porter sur la durée effective de l'emprunt. L'assurance CI est en effet moins chère en début de prêt, mais cet avantage s'inverse au profit de la version dégressive dans la seconde moitié de la durée de remboursement.
Au-delà de ce coût, un autre élément est essentiel : l’investisseur est-il appelé à vendre le bien avant le terme du prêt ? En effet, dans le cadre d’un investissement locatif en défiscalisation notamment, il n’est pas rare que le propriétaire revende ce bien au terme de l’avantage fiscal. Dans un tel cas, à coût global équivalent, un contrat CRD sera plus onéreux qu’un contrat CI.

Quelles garanties pour un investissement locatif ?

Cette notion de durée de remboursement est centrale dans le cadre d'un investissement locatif. Ce type d'acquisition autorise un avantage fiscal en échange d'un engagement locatif sur une durée réglementée. Prenons le cas du dispositif Pinel : la durée minimum de location est de 6 ans pour bénéficier d'une réduction d'impôt à hauteur de 12% du montant de l'investissement (18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans). 
 
Le financement d'un investissement locatif est particulier : les trois quarts du crédit sont financés par les revenus tirés des loyers, le quart restant étant remboursé par l'économie d'impôt et l'effort d'épargne de l'emprunteur. Le bien s’auto-finançant partiellement, les banques n’imposent souvent qu’une couverture en Décès/PTIA. 
 
Or, que se passe-t-il si l’investisseur vient à tomber en invalidité ? 
 
Celui-ci subira fort probablement une perte de revenus, ce qui pourrait entrainer une perte partielle, voire totale, de l’avantage fiscal qu’il a tiré de son investissement et, de fait, un effort supplémentaire. 
Par ailleurs, en cas de revente du bien, l'emprunteur devra rembourser les économies d'impôt obtenues depuis le début du dispositif de défiscalisation. Ainsi, il est judicieux de proposer à votre client de souscrire en complément la garantie complémentaire IPT, a fortiori si l’emprunteur n’est pas couvert par un contrat de prévoyance sur ce risque. 
En cas d’adhésion à cette garantie IPT, l’assureur se substituera à l’emprunteur pour le remboursement des échéances ou du capital restant dû. 
Les assurances déléguées proposent un niveau de protection optimal, parfaitement adapté à un investissement locatif, incluant les garanties IPT et ITT. 
 
Inutile en revanche de souscrire la garantie perte d'emploi, trop coûteuse au regard de son champ d'intervention réduit. Le loyer et les allocations chômage viennent compenser la perte de salaire et permettent d'auto-financer le bien.

Simulassur by Eloïs proposent des contrats d'assurance emprunteur sur capital initial assortis de garanties conçues pour la protection de l'investisseur locatif. Contactez-nous !

« Retour aux actualités

Vous souhaitez en savoir plus ?

Nos conseillers sont à votre écoute et mettent tout en œuvre pour vous apporter l’aide dont vous avez besoin.